Der Wintergarten und die Baugenehmigung
Ein Wintergarten ist eine tolle Sache, mit vielen Vorteilen: mehr Wohnraum, Pflanzen können darin überwintern, er findet mit der Natur, er kann helfen Heizkosten zu sparen, er ist eine Gesundheitsoase und er sollte das Haus nicht nur optisch aufwerten. Jetzt stellt sich Fragen, was muss beim Bau beachtet werden und benötigt der Wintergarten eine Baugenehmigung? Diesem Thema widmet sich der folgende Text.
Was genau ist ein Wintergarten?
Um die Frage zu beantworten, ob eine Baugenehmigung benötigt wird, muss geklärt werden, was im rechtlichen Sinn ein Wintergarten ist. Sieht man es von der rechtlichen Seite, ist ein Wintergarten ein Anbau oder ein freistehendes Bauwerk. Dann benötigt der Wintergarten eine Trägerkonstruktion aus Holz, Kunststoff oder Metall und besteht ansonsten zum größten Teil aus Glas. In den meisten Fällen grenzt ein Wintergarten mit einer Seite an ein Gebäude und er besitzt ein festes Fundament. Er muss so stabil sein, dass er Regen, Schnee und Wind widersteht. Er sollte dafür gedacht sein, dass sich mehrere Personen für einen längeren Zeitraum darin aufhalten können.
Kann der Wintergarten als Wohnraum genutzt werden?
Wird der Wintergarten als sogenanntes Anlehnhaus gebaut, was bedeutet er wird direkt am Gebäude errichtet, es gibt aber keinen direkten Zugang zum Haus, ist er grundsätzlich genehmigungsfrei. In der Regel gibt es eine Verbindung zum Haus, wodurch er ungeachtet der tatsächlichen Nutzung dauerhaft von den Hausbewohnern genutzt werden kann. Die Folge davon ist, dass er gemäß der aktuellen Energieverordnung eine Isolierung wie jeder andere Wohnraum benötigt. Steuerliche gesehen wird ein solcher Anbau genau wie ein Wohnraum behandelt. Kurz gesagt, in der Regel ist eine Baugenehmigung notwendig, wenn ein Wintergarten errichtet werden soll, es gibt aber Ausnahmen von der Regel.
Die gesetzlichen Bestimmungen, um einen Wintergarten bauen zu können
Jeder der etwas Bauen möchte, muss sich in Deutschland nach dem Baugesetzbuch, kurz BauGB richten, denn hier ist die allgemeine Rechtsgrundlage geregelt. Hier finden sich grundsätzliche Bestimmungen, die bei der Bauplanung und Durchführung berücksichtigt werden müssen.
Das BauGB wird von Landesbauordnungen ergänzt. Hier finden sich die genauen Ausgestaltungen für Bauanträge und Bauvorhaben. Daher gibt es in den einzelnen Bundesländern Unterschiede bezüglich der Baugenehmigungen für Wintergärten. Je nach Wohnort kann ein Wintergarten ohne Baugenehmigung errichtet werden, abhängig von der Größe des umbauten Raums, den verbauten Material oder der nicht vorhandenen Heizung. Dann ist die Rede von verfahrensfreien Bauvorhaben.
Bei genehmigungsfreien Wintergärten kommt es auf die Fläche an.
Die meisten deutschen Bundesländer schreiben eine Baugenehmigung für den Wintergarten in ihrer Landesbauverordnung vor, egal wie groß der geplante Anbau werden soll.
Bei einem sogenannten Kaltwintergarten handelt es sich um einen unbeheizten Wintergarten. Früher waren diese überwiegend genehmigungsfrei. Jetzt besteht ein Wintergarten zu großen Teilen aus Glas. Diese Verglasung sorgt dafür, dass die Temperatur an vielen Tagen im Jahr im Anbau so angenehm ist, dass man sich darin gut aufhalten kann. Daher wurde das Gesetz in vielen Bundesländern angepasst und ein unbeheizter Wintergarten benötigte ebenfalls eine Baugenehmigung.
Gibt es Bundesländer mit einer Genehmigungspflicht für Wintergärten?
Ja in zehn Bundesländern benötigt man grundsätzlich eine Baugenehmigung zum Errichten eines Wintergartens. Bei diesen zehn Bundesländern handelt es sich um:
- Baden-Württemberg
- Bayern
- Berlin
- Hamburg
- Mecklenburg-Vorpommern
- Niedersachsen
- Saarland
- Sachsen
- Sachsen-Anhalt und
- Schleswig-Holstein
Gibt es Ausnahmen von der Genehmigungspflicht für Wintergärten?
Ja, die gibt es. Wenn bestimmte Voraussetzungen vorliegen, wie eine bestimmte Größe oder bestimmte bauliche Merkmale, dann wird auf die Baugenehmigung verzichtet.
Brandenburg:
Nach §61 BbgBO ist ein Bauvorhaben genehmigungsfrei, wenn es nicht größer ist als 20 Quadratmeter bzw. weniger Volumen hat als 75 Kubikmeter. Außerdem muss es ein Kaltwintergarten sein, was bedeutet, er darf nicht beheizt sein.
Thüringen:
Nach §60 ThürBO sind Wintergärten in Thüringen unter den gleichen Bedingungen, welche auch in Brandenburg gelten, genehmigungsfrei. Sie dürfen als nicht beheizt sein, nicht größer als 20 Quadratmeter bzw. 75 Kubik.
Bremen:
Nach §61 BremLBO sind Wintergärten verfahrensfreie Bauvorhaben, also benötigen keine Baugenehmigung, wenn sie überwiegend verglast sind und bis zu 2,5 Meter tief.
Hessen:
Nach §55 HBO Anlage 2 wird auf eine Baugenehmigung verzichtet, wenn der Wintergarten bis zu 30 Quadratmeter Bruttogrundfläche hat, zu den Gebäudeklassen 1 bis 3 gehört und es einen Mindestabstand von drei Metern bis zur Nachbarsgrenze gibt. Ein Gebäude der Klasse 1 bis 3 hat eine Höhe bis zu 7 Metern, kann freistehend sein, hat nicht mehr als 2 Nutzungseinheiten und insgesamt nicht mehr als 400 Quadratmeter. Auch freistehende land- und forstwirtschaftlich genutzte Gebäude und sonstige Gebäude fallen in diese Klassen.
Nordrhein-Westfalen:
Nach §§65, 67 BauO NRW benötigt ein Wintergarten keine Baugenehmigung, wenn er eingeschossig ist und eine Grundfläche von bis zu 25 Quadratmetern hat.
Rheinland-Pfalz:
Nach §62 Absatz 2 LBauO bedarf es keiner Baugenehmigung, wenn der Wintergarten unbeheizt und ebenerdig ist oder Terrassenüberdachungen bis 50 Kubik umbauten Raum haben. Dies gilt für Gebäude der Klassen 1 bis 3, was auch hier bedeutet nicht höher als 7 Meter, nicht mehr als zwei Nutzungseinheiten und nicht mehr als 400 Quadratmetern, sowie freistehende land- oder forstwirtschaftlich genutzte Gebäude und sonstige Gebäude mit bis zu 7 Metern Höhe.
Mögliche Änderungen der Landesbauordnung:
Es ist jederzeit möglich, dass ein Land seine Bauordnung ändert. Daher sollte man sich bei der Planung unbedingt über den aktuellen Stand informieren. Zudem gibt es in verschiedenen Gemeinden Bebauungspläne, welche sich mit baurechtlichen Vorschriften auf die Planung auswirken können.
Wer einen Wintergartenbauen möchte, kann eine Voranfrage beim Bauamt stellen.
Bevor man einen Wintergarten errichtet, kann man eine unverbindliche Bauvoranfrage beim zuständigen Amt stellen. Das zuständige Amt ist das Bauamt der Gemeinde. In ihrer Aufgabe als „untere Bauaufsichtsbehörde“ prüft sie Bauanträge für Um- und Neubauten, sowie für Abbruchmaßnahmen und erteilt die Genehmigungen. Die Auskunft des Bauamtes ist zuverlässig und sagt aus, ob der geplante Wintergarten eine Genehmigung benötigt. Hier gibt es neben der Baugenehmigung auch Informationen, was der Bauherr sonst noch beachten muss, wie die Abstände zur Grundstücksgrenze des Nachbarns. Diese Abstände richten sich nach der Höhe des Anbaus. Hier gilt grundsätzlich die Regel: Je höher ein Gebäude oder ein Anbau ist, desto weiter weg muss es von der Grundstücksgrenze stehen.
Das Bauamt verlangt kein Geld für den Beratungstermin. Damit die Beratung möglichst genau ablaufen kann, sollten alle Planungsunterlagen und Ansichten des geplanten Wintergartens bei der Beratung vorliegen.
Es kann nicht schaden, mit den direkten Nachbarn zu sprechen. Die Erlaubnis des Nachbars wird nur benötigt, wenn eine Grenzbebauung geplant ist. Es wirkt sich positiv auf den Kontakt zu den Nachbarn aus, wenn sie rechtzeitig von dem geplanten Bau des Wintergartens informiert werden.
Die Wintergartenbaugenehmigung bei der zuständigen Bauaufsichtsbehörde beantragen:
Wer die Genehmigung für einen Wintergarten bekommen möchte, muss einen Bauantrag stellen. Damit das Bauvorhaben beurteilt werden kann, wird das Formblatt mit folgenden Unterlagen benötigt:
- der Lageplan des Grundstückes, amtlich anerkannt, mit dem Maßstab 1:500
- nötige Berechnungen zu Gebäude und Grundstück
- die Bauzeichnung vom Wintergarten, welche oft beim Hersteller bezogen werden können
- werden Veränderungen am Wohnhaus vorgenommen, werden zusätzliche Bauzeichnungen im Maßstab 1:100 nötig
- die statischen Berechnungen
- die Baubeschreibung vom Hersteller
- der Wärmeschutznachweis
Jedes Bauamt könnte zu diesen Unterlagen eventuell noch weitere Unterlagen vom zuständigen Bauamt angefordert werden, um die Bewilligung zum Bau des Wintergartens zu erteilen.
Was kostet eine Baugenehmigung für einen Wintergarten?
Wer einen Wintergarten kalkuliert, darf die Kosten des Bauantrags nicht vergessen. Die Kosten für den Bauantrag sind abhängig von dem Gebührensatz des zuständiges Bauamtes und den für den Bauantrag nötigen Unterlagen. Wenn Fachleute, wie Statiker oder Architekten für die nötigen Unterlagen des Bauantrags benötigt werden, sind damit natürlich weitere Kosten verbunden.
Es gibt Baubehörden, welche eine Mindestgebühr für den Bauantrag nehmen. Damit der Bauantrag nicht mehrfach geprüft werden muss und damit keine zusätzlichen Kosten entstehen, sollten alle nötigen Unterlagen mit dem Antrag auf die Baugenehmigung eingereicht werden.
Was ist zu beachten, wenn ein Wintergarten ohne Baugenehmigung errichtet wird?
Bevor der Bau eines Wintergartens beginnt, sollte unbedingt überprüft werden, ob das Bauvorhaben wirklich keine Baugenehmigung benötigt. Wird ohne Baugenehmigung gebaut, obwohl eine Baugenehmigung nötig gewesen wäre, kann ein hohes Bußgeld fällig werden. Der schlimmste Fall tritt ein, wenn der bereits gebaute Wintergarten auf öffentliche Anordnung wieder abgerissen werden muss.
Wusste man beim Bau nicht, dass der Wintergarten eine Genehmigung benötigt hätte, kann man beim zuständigen Bauamt ein nachträgliches Baugesuch einreichen. Es überrascht nicht, dass es schwieriger ist die Auflagen des Baurechts einzuhalten, wenn der Wintergarten bereits steht. Erfährt man, dass man für den Wintergarten eine Baugenehmigung benötigt hätte, sollte man von sich aus tätig werden und nicht warten, bis die zuständige Behörde darauf aufmerksam wird. Ämter sind meist kulanter, wenn man von selber aktiv wird und verlangen in diesen Fällen nur selten einen Abriss des neuen Anbaus.
